先祖代々から有している底地は、これからも優良な資産として収益を生み続けるでしょうか？　また、相続を考えた場合に不安はないのでしょうか？それでは、住宅地において底地を「負動産」にしないためには「今」何をしておくべきでしょうか？！

◆ 「借地」は耳にしますが、「底地」とは何？との声をよく聞きます。まずは「借地と底地」の関係を「借地権」を含めご説明します。

「底地」と「借地」は物理的には同じ一つの土地の上にありますが、具体的には「借地」とは地主が所有する土地の上に建物を建てる等の土地を利用する権利（「借地権」）がある土地のことを言います。

「底地」は逆に借地権が設定された土地で、「旧借地法」ではこの「借地権」を持つ借地人が厚く保護されており、「底地」は「貸したら返ってこない土地」とも言われております。

なお、駐車場等の土地の賃借は単なる「貸地」と言われ、「借地法」の適用がない土地の賃借であり、借地権がある土地とは区別する必要があります。

平成4年8月に新法「借地借家法」が施行され、定期借地権は誕生しましたが、「新法」前までに成立した借地契約は殆ど特別な規定があり、原則「旧法」に従うとされ、「貸したら返ってこない土地」は、まだまだ多く存在しております。

◆ 「負動産」になりそうな底地とは？ 

1. 更地の価格に対して地代が低い底地は最も「負動産」になる大きなリスクを抱えております。地代は固定資産税等の3～5倍が一般的な水準と言われております。この水準を下回る底地を売却したいとしても、通常の市場価格水準での売却（借地人への売却を除く）はより一層厳しいものがあります。
2. 賃貸借契約書の整備がされていない底地も同様にリスクが高いと言えます。契約書がない等が分かった場合、改めて作成しようとしても契約内容に合意が得られない等の問題が生じかねず、将来借地人との争いの火種になりかねません。
3. 隣地との境界が確定していない土地や借地の範囲等の認識が相違している土地も後日、何らかのトラブルや売却において双方共に大きな問題となります。

◆ 底地を「負動産」にしない為に今、何をすべきか？ 

　上記の様な底地を抱えている地主さんは今何をすべきでしょか？

　地主さんの立場からは、借地関係の解消をすることが最も良い方策でありますが、地代の低い賃料を払っている借地人さんは、現状の条件で契約を継続したいと契約解消（or賃料値上）のオファーを拒絶するかもしれません。また、これ以外にも土地をめぐる交渉事での衝突もあり得ます。

　このようなトラブルにより、その後の人間関係まで悪化してしまうことがよくあります。これこそが「負動産」になる大きな原因の一つです。例え一時的に感情のもつれがあったとしても、借地人さんの「家の老朽化」や「相続等での家庭環境の変化」があれば、将来、借地人さんの気持ちが変わる可能性は高いと思われます。

　円満な人間関係が維持されていれば、「借地を今後どうしたい」、また地主さんも「その土地に対する考えを率直に話しておく」こともできます。この関係構築こそが、「いざ」という時は、その土地を双方にとってメリットのある解決策に導くことになり、「底地」を「負動産」にしない為の有効な手段と言えます。

　なお、底地・借地の問題の解決を予期して、地主さんがやっておいた方が良いと思われる点は多々ありますが、身近で出来る以下の点は事前に用意しておいた方が良いと思います。

1. 該当土地の最新の登記簿謄本を取って権利関係等に問題がないことを確認しておく。
2. 借地契約書の有無の確認と契約内容を整えておく。
3. 権利証（or登記識別情報）の有無と内容を確認しておく。
4. 該当土地、建物の状況を確認し、問題があれば借地人と話合いの上調整しておく。
5. 隣地や道路との境界確定がなされているか？なされていない場合は確定測量を行ない、関係者全員と境界確認書(or覚書)を締結しておく。

 -------------------------------------

　「 生活のお役立ち情報」　トップページ

 -------------------------------------

一般社団法人　かながわFP生活相談センター（KFSC）  　沖島 明博  　CFP®  宅地建物取引士

【免責事項】
 かながわFP生活相談センター（KFSC)は、当コラムの内容については掲載時点で万全を期しておりますが、正確性・有用性・確実性・安全性その他いかなる保証もいたしません。当コラム執筆後の法律改正等により、内容が法律と異なってしまう場合がございます。どうぞご了承くださいますようお願いいたします。万一、当コラムのご利用により何らかの損害が発生した場合も、当社団法人は何ら責任を負うものではありません。