2015/12/15 住宅ローン「繰り上げ返済」の効果と注意点

　住宅を購入するうえで、切っても切れない存在が住宅ローンです。
住宅ローンを借り入れするにあたり、いくらの利息を支払い、総額いくら返済するのかが最も気になるところといえるでしょう。
　例えば、借入金額3,000万円、金利2.0%、30年返済の住宅ローンを借り入れた場合、総返済金額は、約4,000万円（元金=借入金額：3,000万円、利息：1,000万円）。
利子だけで、約1,000万円を支払わなければならないのです。
　このような現実のもと、高額な住宅ローンの返済額（=利息の支払額）を抑える方法として有効なのが、「繰り上げ返済」です。今回は、返済予定表をもとに、繰り上げ返済を行った場合の効果と注意点についてお話します。

下記の返済予定表を例にみていきましょう。
【返済予定表】前提条件
○住宅ローン：借入金額3,000万円、金利2.0%、30年(=360ヶ月)返済、元利均等返済
○返済総額：約4,000万円　<<元金=借入金額：3,000万円、利息：1,000万円>>

　ここで、上記の返済予定表に関して語句を解説します。
・回数＝総返済までの総回数。

毎月返済となりますので、30年×12ヶ月=360ヶ月⇒360回となります。

・返済額＝毎月の支払返済額。
・元利均等返済＝元金分+利息分＝一定金額。

本返済予定表では、毎月の支払返済額は110,885円となります。

・利息分＝借入残高から金利（年利）2.0%を月割りにして計算しています。
　1回目利息：借入残高30,000,000円×金利(年利)2.0%÷12ヶ月(月割り) ⇒ 50,000円
   2回目利息：借入残高29,939,115円×金利(年利)2.0%÷12ヶ月(月割り) ⇒ 49,898円

　結局、「借入残高」から利息を計算しているので、「借入残高」が少なければ、利息分も少なくなります。また「借入残高」は「元金分」を充当していくため、「元金分」が多ければ多いほど、「借入残高」は少なくなり、支払う利息も少なくなります。
　上記のように、300万円の繰り上げ返済を行った場合、約186万円の利息分を支払わなくてもよくなるのです。

　「繰り上げ返済」は、利息軽減効果が高く、非常に有効な手段といえます。
しかし、一方で繰り上げ返済にばかり気を取られて、手持ちの預貯金（=現金）を繰り上げ返済に充てすぎてしまい、その他の出費（自動車購入資金や教育資金など）に対して、結局、自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローンより金利の高いローンを借り入れていたら、元も子もありませんね。

　繰り上げ返済の利息軽減効果は大変魅力的ですが、住宅ローンは何十年にもわたる長いお付き合いになるため、くれぐれも預貯金とのバランスを重視し、計画的に行っていただくことをお奨めします。
　

一般社団法人　かながわＦＰ生活相談センター（ＫＦＳＣ）　左右木　伸也　AFP

 この内容は2015年7月に相鉄不動産販売様のメルマガに掲載された内容を、同社のご了解を頂き掲載しています。

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